1 1945年-1952年禁运造成楼市震荡

　　战后，香港楼市的第一个循环周期起步于1945 年，到1952 年。由于受到朝鲜战争爆发，联合国对中国实行禁运的影响，香港传统的转口贸易一落千丈，经济不景气迅速波及地产市场。

　　2 1953年-1958年过度投机招致售楼花限制

　　朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，迈向工业化道路，刺激了楼市的复苏，出现了战后楼市的第二个循环。从1953 年开始起步的地产循环，到1957 年达到顶峰，1958 年却开始从高峰下跌。新落成的楼宇门前贴满招客租屋的广告，甚至中区落成的大厦，也有过半面积未能租出，底层只好租给卖宵夜的摊贩。究其原因，主要是前几年动工的楼宇大量落成，但市民购买力仍然有限。当时香港地产商热衷卖楼花，香港政府为保障买家的利益，在1957 年制定新条例，对售卖楼花进行限制，如规定发展商要 投资一定数额的资金于发展中 楼盘，才可向买家卖楼花，卖楼花的钱必须专款专用，不准挪作其他用途。

　　香港楼市经过短暂调整后在60 年代中期再度繁荣。出口加工业的蓬勃发展推动了香港经济的起飞。60 年代初，香港地产 置业公司已从50 年代中期的五六百家急增到1500 多家，60 年代中期更超过2000 家，这些公司除经营楼市外，一般兼营工程建筑业务，不过，绝大部分都是小公司，“一楼一公司”的情况相当普遍。

　　60 年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，触发战后以来最严重的一次地产危机。危机中，部分看好香港长远前景的新兴地产商趁机大量吸纳贱售的地皮物业，一举奠定日后在地产界大展宏图的基础。当时，香港的银行条例并不严格，没有存贷比的规定。过度投机地产引发了银行危机，1965年，恒生、永隆、道亨等银行都发生过挤兑，恒生为挽救困局，被迫将51%股权出售予汇丰。

　　危机过后，银行界重新调整投资策略，大幅收缩对房楼市的贷款，并加紧追讨欠款，地产商在筹措资金方面立即遭到极大困难，许多冒进的开发商因资金周转不灵而倒闭。

　　4 1969年-1974年国际石油危机诱发楼市低潮

　　在地产危机中被贱价抛售的花园洋房和高级住宅率先反弹。从1968 年起，于港岛半山区、浅水湾和九龙塘的高级住宅，租售价均开始急升，两年间升幅超过1.5 倍。商业楼宇方面，由于供不应求，租售价格亦全面回升。

　　1973 年春地产高峰期，地价、楼价、租金受到 股票投机狂潮影响，不断攀升，楼花炒卖异常活跃，当时，不少地产商均延迟楼宇销售，宁愿空置以待更高售价，甚至保持楼宇收租；而买家的要价更漫无标准，出现了有买家无卖家的局面。

　　地产的过度发展和股市的过度膨胀，终于酿成股市危机，恒指从3 月9 日的恒指1775 点狂泻到1974 年的150 点，不及高峰期的1/10。紧接着，1974 年中东石油危机爆发，受世界经济衰退影响，香港经济不景气，银行进一步收紧信贷，楼市遂再次陷入另一个低潮。

　　5 1975年-1983年婴儿潮时代的楼市狂潮

　　中东石油危机过后，香港经济开始转型，成为亚太区国际性的金融中心。大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了香港商业楼宇和高级住宅的需求。新移民的涌入也带来香港人口的急剧膨胀。五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70 年代后期和80 年代初均进入结婚年龄。商业楼宇市场，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的浪潮，新兴商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成。